OT

Yatırım Simülatörü

OpCo Token · Yetkili erişim

Hatalı kullanıcı adı veya şifre.
OT

OpCoToken Simülatör

v11 · Gerçek piyasa verisi tabanlı model

5 Yıllık Projeksiyon 🕘 Eski Simülasyon 🏠 Ana Sayfa
Senaryo & Özet Parametreler
$5.000.000
Mülk Token sekmesinden
$2.000.000
OpCo Token sekmesinden
Mülk Token ($100/token)
Çatı Token ($1.000/token)

Portföy Değeri & AUM Büyümesi ($M)

Yıllık Dağıtım Geliri ($)

5 Yıl Özet Tablo
Portföy Parametreleri
Konut her büyüklükte · Ticari ≥ $2M · Otel ≥ $10M
Portföy Miksi
Mülk Türleri & Dağıtım Sıklığı
🏠 Konut Aktif$5.000.000
$125.000
🏢 Ticari ≥ $2M$0
$0
🏨 Otel ≥ $10M$0
$0
Piyasa Parametreleri (preset'ten otomatik, elle değiştirilebilir)
Yıllık brüt kira / mülk değeri
Ciro ≈ değerin %31'i × %27 NOI marjı
OpCo G1 ile tutarlı
Portföy P&L — İki Gruplu Maliyet Yapısı

NOI, Net Dağıtım & Portföy Değeri

Sermaye Yapısı
Kurumsal / melek yatırımcı · min $50.000
$1.000/token · Çatı Token alıcıları
$2.000.000
1.000 token
Yol haritası hedefi: 18 ayda $5M+ AUM
Hedef Portföy Karması (eşikler otomatik uygulanır)
Mülk Token kuralları burada da aynen geçerli: AUM $2M altında yalnız Konut, $2–10M arası Konut+Ticari, $10M üzeri Otel dahil. AUM yıl yıl büyürken eşikler otomatik uygulanır; eşik altındaki pay Konut/Ticari'ye aktarılır. Pazar parametreleri Mülk Token sekmesiyle ortaktır.
Vergi Yapısı
Federal kurumlar vergisi %21 (IRS). Eyalet oranları: Tax Foundation. InterCo: transfer fiyatlandırma danışmanlığı gerektirir.
OpCo Sabit Giderleri ($/yıl)
+ Ölçekle büyüyen değişken gider: AUM'un %0,20'si/yıl otomatik eklenir.
OpCo P&L Tablosu
Yıl 5 Kâr Şelalesi

AUM Büyümesi & Dağıtım Havuzu

🏠 Mülk Token Simülasyonu
Yatırım tutarı: $10.000
Seçimler Mülk Token sekmesiyle senkronize çalışır — kira getirisi, vergi, boşluk ve değer artışı pazara göre otomatik güncellenir.

5 Yıl Birikimli Getiri

🏗 Çatı Token Simülasyonu
Yatırım tutarı: $10.000
Platform parametreleri OpCo Token sekmesinden alınır. Erken yıllarda platform başabaş altında kalabilir — dağıtım, net kâr oluştuğunda başlar.

5 Yıl Birikimli Dağıtım + Gösterge Token Değeri

Şirket Yapısı & Token Tanımları
TR HoldCo
Türkiye merkezli holding. %100 OffCo + %30 OpCo hissesine sahip. Türk yatırımcılar için giriş yapısı.
OffCo
Offshore ihraç şirketi. OpCo'nun %19'una sahip; tokenları ihraç eder, intercompany hizmet ücreti alır.
OpCo
ABD merkezli platform operatörü. %51 ABD ortağı, %19 OffCo, %30 TR HoldCo. Tüm operasyonel gelirler buradan akar.
Delaware Series LLC
Her mülk için ayrı tüzel kişilik; hukuki/finansal izolasyon. Mülk Token bu LLC'nin ekonomik haklarını tokenize eder.
Mülk Token
$100/token, ERC-20 (Polygon). Belirli bir mülkün net kira gelirine ve satışta değer payına hak kazandırır.
Çatı Token
$1.000/token. OpCo/HoldCo kâr payı + yönetişim hakkı. Getirisi platform kârlılığına bağlıdır; erken yıllarda dağıtım olmayabilir.
Brüt Kira Getirisi
Yıllık brüt kira ÷ mülk değeri. Yüksek getirili pazarlarda (Detroit, Cleveland) %14–18; ABD ortalaması ~%7,7 (ATTOM 2024).
NOI
Net Operating Income = Efektif kira − mülk işletme giderleri (vergi, sigorta, bakım, yönetim). Platform ücretlerinden önceki kâr.
Cap Rate
NOI ÷ mülk değeri. Ticari mülklerin standart fiyatlama metriği (CBRE anketi: perakende/sanayi ~%7).
GOP (Otel)
Gross Operating Profit. USALI standardına göre otel cirosunun ~%35–40'ı. NOI, sabit giderler sonrası ~%25–28 ciroya iner.
AUM
Assets Under Management — platformun yönettiği toplam tokenize gayrimenkul değeri.
İki Gruplu Maliyet
Grup 1 — Mülk İşletme: boşluk, emlak vergisi, sigorta, bakım+CapEx, mülk yönetimi. Grup 2 — Platform: varlık ücreti + dağıtım ücreti.
OpCo Gelir Kalemleri — Oranlar ve Gerekçeleri
G1 · Varlık Yönetim Ücreti — %0,75 AUM/yıl
Mülk portföyünün yönetimi karşılığı. Sektör aralığı %0,5–1,5 (REIT/fon yönetimi); modelde muhafazakâr-orta bant seçildi. Mülk Token P&L'inde aynı oranda gider olarak düşülür — iki sekme tutarlıdır.
G2 · Otel Yönetim Ücreti — otel cirosunun %3'ü
Otel priminin kaynağı budur. HVS verilerine göre otel baz yönetim ücreti ciroların %2–4'üdür; teşvik ücreti (GOP'un ~%10'u) muhafazakârlık için modele dahil edilmemiştir. Otel cirosu ≈ varlık değerinin %31'i varsayımıyla bu kalem otel AUM'unun ~%0,9'una denk gelir (eski modeldeki %8 "prim" kaldırıldı).
G3 · İhraç Ücreti — yeni tokenize AUM × %4
Birincil token ihracında bir kez alınır. Menkul kıymet tokenizasyon platformlarında ihraç/yapılandırma ücretleri %2–5 bandındadır; RealT benzeri platformlar mülk alış fiyatı üzerine ~%10 markup uygular. Model orta bandı (%4) kullanır.
G4 · Onboarding/KYC — yeni yatırımcı × $50
Eski modeldeki $150 düşürüldü. KYC sağlayıcı maliyeti $1–5/dosya; $50, uyum + operasyon maliyetini karşılayan makul bir bedeldir. Yeni yatırımcı sayısı = yeni AUM ÷ $2.500 ortalama bilet varsayımı.
G5 · Çıkış Komisyonu — AUM × %0,10/yıl
Varsayım: yılda portföyün ~%10'u satış/çıkış görür × satış değerinin %1'i komisyon. Eski %0,5 AUM oranı yumuşatıldı.
G6 · İkincil Piyasa — AUM × %0,10/yıl
Varsayım: yıllık token devir hacmi AUM'un ~%20'si × %0,5 işlem ücreti. Eski %0,2 oranı yumuşatıldı.
G7 · Dağıtım Ücreti — portföy NOI × %1,5
Mülk Token sahiplerinin ödediği dağıtım ücreti (sıklığa göre %0–1,5) OpCo gelirine dönüşür. Mülk Token sekmesindeki pazar parametrelerinden türetilen portföy NOI'si üzerinden hesaplanır — iki sekme aynı motoru kullanır.
Dağıtım Havuzu — Grup Net Kârı × %60
OffCo, HoldCo'nun %100 iştiraki olduğundan OpCo'nun OffCo'ya ödediği InterCo ücreti de grup içinde kalır ve Çatı Token sahiplerinin ekonomik hakkına dahildir. Havuz = (OpCo net kârı + InterCo geliri) × %60.
Gösterge Token Değeri — Temettü Kapitalizasyonu
Değer = yıllık dağıtım/token ÷ %7 hedef temettü verimi; taban $1.000 (ihraç fiyatı). %7, ABD halka açık REIT temettü verimleri bandından alınmış muhafazakâr bir iskonto referansıdır (NAREIT).
Otel Ekonomisi — Hesap Şeffaflığı
Örnek: $10M değerinde otel → Ciro ≈ $3,1M (değerin %31'i) → GOP ≈ $1,18M (%38) → NOI ≈ $840K (%27 ciro = değerin %8,4'ü) → OpCo baz yönetim ücreti $93K (ciro × %3) → Platform varlık ücreti $75K → Token sahiplerine net ≈ $670K (değerin ~%6,7'si).
Ciro / Değer ≈ %31
ABD otelleri tipik olarak yıllık cironun ~3,0–3,5 katına işlem görür (HVS satış verileri). Modelde 3,2x → %31.
GOP Marjı ≈ %38
CBRE Hotels & STR (CoStar) kârlılık anketleri: ABD ortalama GOP marjı %35–40 bandı.
NOI Marjı ≈ %27
GOP'tan sabit giderler (emlak vergisi, sigorta, FF&E rezervi ~%4 ciro) düşülür → NOI ciroların ~%25–28'i = değerin %8–9'u. Otel cap rate anketleriyle (%8,5–9,5) tutarlı.
Yönetim Ücreti %3 + teşvik
HVS yönetim sözleşmesi araştırmaları: baz ücret ciroların %2–4'ü; teşvik GOP'un ~%10'u. Model yalnızca %3 bazı kullanır.
Pazar Verileri — Konut (model preset'leri)
Brüt kira getirisi = yıllık kira ÷ medyan ev değeri (Zillow ZORI ÷ ZHVI yaklaşımı, ATTOM kira raporlarıyla çapraz kontrol). Değer artışı: FHFA HPI uzun dönem eyalet/metro ortalamaları (ABD geneli 1991–2024 ~%4,4/yıl). Emlak vergisi: Tax Foundation efektif oranlar. Boşluk: Census HVS.

⭐ OpCo Hedef KarmaYüksek Getiri

Brüt Kira Getirisi%17,0
Değer Artışı%3,0/yıl
Emlak Vergisi%1,8
Boşluk%7,0
Hedef Net (token)~%8,5

Detroit, MIYüksek Getiri

Brüt Kira%18,0
Değer Artışı%3,0
Emlak Vergisi%2,0
Boşluk%8,0

Cleveland, OHYüksek Getiri

Brüt Kira%16,0
Değer Artışı%3,0
Emlak Vergisi%2,1
Boşluk%8,0

Memphis, TNYüksek Getiri

Brüt Kira%13,5
Değer Artışı%3,0
Emlak Vergisi%1,3
Boşluk%7,5

Birmingham, ALYüksek Getiri

Brüt Kira%14,0
Değer Artışı%2,5
Emlak Vergisi%0,6
Boşluk%8,0

Orlando / Tampa, FLDengeli

Brüt Kira%8,8–9,0
Değer Artışı%4,5
Emlak Vergisi%0,9
Boşluk%5,5

Atlanta / Dallas / NashvilleDengeli

Brüt Kira%8,5–9,5
Değer Artışı%4,0–4,5
Emlak Vergisi%0,6–1,6
Boşluk%5,5–6,5

Ortalama ABDReferans

Brüt Kira (ATTOM)%7,7
Değer Artışı (FHFA)%4,4
Emlak Vergisi%1,1
Boşluk (Census)%6,6

NY / LA / ChicagoDüşük Getiri

Brüt Kira%5,0–9,5
Değer Artışı%2,5–4,0
Emlak Vergisi%0,7–2,1
Boşluk%4,5–7,0
Vergi Yapıları
YapıFederalEyaletInterCoEfektifNot
Tam Optimizasyon%21%0%45~%10–11Wyoming + OffCo + IP; agresif, danışmanlık şart
OffCo + IP Yapısı%21%0%40~%12–13Marka/teknoloji lisanslama
Wyoming + OffCo%21%0%30~%15Önerilen denge
Wyoming LLC%21%0—%21Eyalet kurumlar vergisi yok
Florida LLC%21%5,5—~%25Turizm/otel operasyonu
Delaware LLC%21%8,7—~%28Yatırımcıya tanıdık yapı
Federal oran: IRC §11 (%21). Eyalet oranları Tax Foundation 2025 verileri. InterCo ücretleri OECD transfer fiyatlandırma kurallarına tabidir; oranlar gösterge amaçlıdır.
Veri Kaynakları — Doğrudan Bağlantılar
Zillow Research — ZHVI / ZORI
Metro/eyalet bazında medyan ev değeri ve kira endeksleri; brüt kira getirisi hesabının temeli.
zillow.com/research/data
ATTOM — Single-Family Rental Report
İlçe bazında yıllık brüt kira getirisi istatistikleri (ABD ortalaması ~%7,5–7,8).
attomdata.com/news/market-trends
FHFA House Price Index
Eyalet/metro konut fiyat endeksi; uzun dönem yıllık değer artışı (~%4,4 ABD geneli).
fhfa.gov/data/hpi
S&P CoreLogic Case-Shiller
20 büyük metro konut fiyat endeksi; değer artışı çapraz kontrolü.
spglobal.com — Case-Shiller
U.S. Census — Housing Vacancy Survey
Çeyreklik kiralık konut boşluk oranları (ulusal ~%6,5–7).
census.gov/housing/hvs
CBRE — U.S. Cap Rate Survey
Ticari mülk (perakende, sanayi, ofis, çok aileli) cap rate anketi; ticari %7 varsayımının kaynağı.
cbre.com/insights
STR (CoStar) — Otel Performans Verileri
RevPAR, doluluk, GOP marjı istatistikleri; otel ciro ve kârlılık varsayımları.
str.com
HVS — Otel Değerleme & Yönetim Ücretleri
Otel cap rate'leri, ciro çarpanları ve yönetim sözleşmesi ücret araştırmaları (%3 baz ücretin kaynağı).
hvs.com
Tax Foundation — Property Taxes by State
Eyalet/ilçe efektif emlak vergisi oranları ve eyalet kurumlar vergisi tabloları.
taxfoundation.org — property taxes
IRS — Kurumlar Vergisi
Federal kurumlar vergisi oranı (%21) ve uyum yükümlülükleri.
irs.gov/corporations
FRED — St. Louis Fed
Makro seriler: konut fiyat endeksleri, kira CPI, faiz ortamı.
fred.stlouisfed.org
NAR — Research & Statistics
Mevcut konut satışları, medyan fiyatlar, piyasa görünümü.
nar.realtor/research-and-statistics
NCREIF — Property Index
Kurumsal gayrimenkul toplam getiri endeksi; uzun dönem getiri kıyası.
ncreif.org
Nareit — REIT Verileri
Halka açık REIT temettü verimleri; gösterge token değerinin %7 kapitalizasyon referansı.
reit.com/data-research
Insurance Information Institute
Konut sigortası ortalama prim verileri (%0,5 değer varsayımı).
iii.org
Model varsayımları yukarıdaki kamuya açık kaynakların uzun dönem ortalamalarına dayanır; belirli bir mülk veya dönem için garanti oluşturmaz. Yatırım kararı öncesi güncel veri ve lisanslı danışmanlık esastır.